Οδηγός αγοράς γης
Εάν σκέφτεστε να αγοράσετε ακίνητο στην Κρήτη, θα πρέπει να πάρετε μια απόφαση που θα επηρεάσει θετικά τη ζωή σας. Μια απόφαση που δεν θα μετανιώσετε.
Από τη στιγμή που θα επιλέξετε ένα ακίνητο και συμφωνήσετε για την τιμή του, θα πρέπει να ακολουθήσετε τα παρακάτω βήματα.
Δικηγόρος
Χρειάζεστε ένα δικηγόρο που θα σας ενημερώσει και θα ασχοληθεί με όλες τις διαδικασίες και τις λεπτομέρειες της αγοραπωλησίας.
Ευχαρίστως να σας προτείνουμε ένα δικηγορικό γραφείο που ασχολείται με αυτά τα θέματα. Φυσικά, μπορείτε να αναθέσετε την υπόθεση και σε δικηγόρο της επιλογής σας.
Πολύ σημαντικό μετά την εξεύρεση του ακινήτου και πριν από οποιανδήποτε άλλη ενέργεια είναι να εξουσιοδοτήσετε το δικηγόρο, ώστε να διενεργήσει τον επιστάμενο έλεγχο για τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο της περιοχής. Εκεί κατατίθενται όλες οι σχετικές πληροφορίες.
Επίσης, θα γίνει έλεγχος ιδιοκτησίας, πόσοι είναι οι δικαιούχοι του ακινήτου, εάν έχουν πληρωθεί όλοι οι φόροι, εάν έχει υποθηκευτεί σε τράπεζα κλπ. Εάν όλα τα παραπάνω είναι εντάξει, ο αγοραστής δίνει μια προκαταβολή.
Προκαταβολή
Το ποσό προκαταβολής (ανάλογα με την αξία του ακινήτου) καταβάλλεται προκειμένου να αποσυρθεί από την αγορά και η τιμή του να παραμείνει εκεί όπου τελικά έχει συμφωνηθεί. Μετά, υπογράφεται ιδιωτικό συμφωνητικό (που χρησιμεύει και ως απόδειξη πληρωμής).
Ιδιωτικό συμφωνητικό
Στο συμφωνητικό καθορίζονται:
- H αξία του ακινήτου.
- Ο τρόπος εξόφλησής του.
- Eνδεχόμενες κατασκευαστικές παρεμβάσεις.
- H προθεσμία υπογραφής των οριστικών συμβολαίων.
- Oι προδιαγραφές που αφορούν τον αγοραστή και τον πωλητή σε περίπτωση υπαναχώρησης ενός εκ των δύο.
Αριθμός φορολογικού μητρώου
Θα χρειαστεί να πάρετε αριθμό φορολογικού μητρώου πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Εμείς μπορούμε να σας βοηθήσουμε σε αυτή τη διαδικασία.
Δικηγόρος αγοραστή και συμβολαιογράφος
Σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, για την αγορά οποιουδήποτε ακίνητου απαιτείται η παρουσία δικηγόρου του αγοραστή, ο οποίος μαζί με τον συμβολαιογράφο θα ελέγξουν τη νομική ορθότητα της σύμβασης.
Υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης
Πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου υποβάλλεται στην εφορία η δήλωση φόρου μεταβίβασης. Η δήλωση αυτή συντάσσεται από τον συμβολαιογράφο και συνοδεύεται από υπολογιστικά φύλλα στα οποία υπολογίζεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου. Ο φόρος καταβάλλεται από τον αγοραστή και υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή ορίζεται επίσημα από τους ετήσιους πίνακες της εφορίας για κάθε περιοχή. Οι αμοιβές δικηγόρου και συμβολαιογράφου υπολογίζονται επί της αναγραφόμενης στο συμβόλαιο αξίας.
Τι είναι η αντικειμενική αξία ακινήτου;
Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου είναι η αξία του ανά m² όπως καθορίζεται από την εφορία σύμφωνα με στοιχεία που παρέχει το Δημόσιο ανάλογα με την τοποθεσία και τα χαρακτηριστικά του. Τα ποσά των αντικειμενικών αξιών υπάρχουν σε καταλόγους στις εφορίες της χώρας. Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου σχεδόν πάντα διαφέρει και συνήθως είναι μικρότερη της εμπορικής αξίας του.
Υποβολή ακινήτου στο υποθηκοφυλακείο
Μόλις πληρωθούν όλα τα έξοδα, το οριστικό συμβόλαιο υπογράφεται από τον αγοραστή (παρουσία του δικηγόρου του και του δικηγόρου του πωλητή). Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος υποβάλλει το συμβόλαιο στο υποθηκοφυλακείο της περιοχής, το οποίο διατηρεί αντίγραφό του.
Επιπλέον, ένα αντίγραφο θα κρατήσει και ο συμβολαιογράφος, ενώ θα δώσει επικυρωμένα αντίγραφα στον αγοραστή.
Οι βασικοί φόροι για τη διατήρηση ακινήτου είναι τρεις:
- Το τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ)
- Το ειδικό τέλος ακινήτων (ΕΤΑ)
- Ο φόρος εισοδήματος
Οι δύο πρώτοι φόροι είναι σχετικά χαμηλοί – αυτή τη στιγμή δεν υπερβαίνουν προς το παρόν τα 2 ευρώ ανά τ.μ. κατοικίας ετησίως.
Ένας ιδιοκτήτης – κάτοικος εξωτερικού που έχει αποκτήσει ακίνητο πρέπει να κάνει δήλωση φόρου εισοδήματος. Σε αυτήν την δήλωση πρέπει να αποδείξει ότι τα χρήματα της αγοράς προέρχονται από το εξωτερικό για να μην πληρώσει φόρο. Αποδεικτικό στοιχείο για την εφορία είναι η βεβαίωση αγοράς συναλλάγματος (ροζ χαρτί) την οποία δίνει η τράπεζα στην ανάληψη των χρημάτων από τον λογαριασμό του ιδιοκτήτη – κάτοικο εξωτερικού.